给大家说说我们在一线真实感受。
3、4月的上海楼市真的有小阳春，比前两个月是好了很多。
3月上海二手住宅共成交约1.52万套，这个数字比去年高峰期每个月2万套的牛熊分界点，还差不少。
只看3月成交总数的话，只能说刚刚摆脱静淡市。
但是如果你看细节的话，会发现楼市正在默默发力。
因为疫情的好转，上海很多小区已经允许快递员和中介进入，上海二手成交回升速度很快，3月最后一周0.48万套，已经达到了小阳春水准。
如果市场能维持这样的热度的话，我估计4月的数字会更好看，成交热度会继续扩散，因为大家都是买涨不买跌的。
但成交是有分化的，现在上海卖得好的二手房主要是学区房和有规划的热点板块。
上海因为民办摇号的关系，进民办名校不再是板上钉钉的事情，家长们空前焦虑，都在为孩子准备保底公办学票，中内环的学区房全面回暖。
特别是对口双学区或者9年一贯制名校的，不管是老破小还是次新板楼，由于买的人多，房东心态变好，浦东有的地方已经涨了10%。
另外，像大虹桥、张江、三林这些地方，虽然没有什么学区概念，但因为有产业支撑，照样有很多人追捧。
不过，那些没有学区、没有规划、单轨交或者没有轨交的板块，就没那么好运了，比如金沙江西路丰庄、比如华新这种，二手依然很淡。
当下只有两种新房卖得好：产品过硬或者区域内没有竞品。
说穿了，不管是二手房还是新房，上海楼市已经出现了供不应求，但只有局部供不应求。
透过两位专家说的那些楼市撕裂，探寻下板块冷热背后的规律，我发现市场正在呈现一个新的特征：
购房者的产品思维开始崛起。
这里说的产品不只是户型装修小区物业，还包括了产业赋能和教育赋能，是把房子当做体系化居住解决方案。
现在的购房者变得空前理性，一个房子要卖的好，要么长的好，要么供应少，要么有学票，否则是不会买单的。
这就是典型的自住购房型需求，关注即时满足的结果，而不是预期画饼。
2020年上海房产是刚需和改善客户的活跃期，新房和二手房那个划算看点在于需求的“点”在那里，是地段、学区、户型、别墅看偏向那一点。
下边来重点梳理一下
先从商品房供应的源头土地开始
上海土地市场
楼面（楼板价）均价仅供参考，因为这里面包含商业类型、公共租赁用房土地，重点关注青浦区、徐汇区、宝山区、松江区、以及未来的上海临港自贸区都是土地供应的大户（大量增加新建商品房住宅用地，目标维持正常的供求关系、调控以来保障性住房供应量增加挤占）
这个里面出现两个高光：①2020年内地总价新地王诞生!香港置地310.5亿拿下上海徐汇滨江西岸金融港 ②招商蛇口以43.07亿元的价格拿下了位于上海市青浦区徐泾镇的为青浦区徐泾镇崧泽大道北侧29-02、32-03地块，折合楼面价23559元/平方米，溢价率12.84%，开启上海住宅商品房用地溢价通道
招商虹桥公馆二期
（招商地产对面即为吵架大盘，万科天空之城，售价5.8-6万每平，如果再按照原有大大众考虑新房定价方式，依靠钢筋、水泥、人工、楼板价来决定房价，显然会内心迷茫，因为楼板价只有2.3万，已经开始进入销售前期环节，2020年的浦西楼市，亮点就在大虹桥以及徐泾镇）
下边这张表为6月份进行推荐的土地
这其中的①溢价53%！万达地产12.39亿斩获上海临港自贸区新建住宅商品房用地，临港NHC10101单元09-06地块，出让面积：1.86（公顷）建筑面积：2.97（万平方米）。
②溢价率15.04%!29轮竞价后，上海同济房地产有限公司最终以总价114758万元竞得松江区泗泾镇SJSB0003单元03-01号地块，成交楼面价27609元/㎡，溢价率15.04%。
③溢价率17.9%!上海嘉定区1宗住宅用地成功出让，最终正荣地产以6.79亿元竞得，楼面价19451元每平方米,土地用途为住宅用地
这是新房土地供应的层面，下面来看看，位于上海青浦区赵巷镇的融创某项目的预售许可证备案价格，
该项目周边洋房和类别墅（叠加产品），4.7-6.4万每平的售价，和周边同类型二手房差距1万每平左右。
目前上海新房在350-1500万区间和上海二手商品房之间竞争最大，消费者纠结点也最多。机会点也在这里出现：有竞争，消费者自然可以得到更大的实惠，同样的品质，地段，周边一对比，结果非常清晰。
二手房市场，和新房的客户群体有一点不一样属于硬性刚需和硬性改善客户群体，动迁房和老公房是这个类别的“当红辣子鸡”
1;2020年，虽然新冠疫情危机和经济困难重重，但大众对安家的认知更加深刻，可从疫情期间各种无居住证，无房产证，北漂、沪漂、以及租房的各种痛，导致成交量虽没有直线上升，但也实力爆表。
不知不觉，上海二手房成交在1-5月份，已经达到8.43万套。
那么都是什么样的户型最抢手，什么样的价格段需求最大，上海二手房均价多少。
下边三张图安排起来
300万以下仍旧是上海二手房成交的主力，300-800万总价段是改善客户的主力。
90平米以下是上海二手房客户最喜欢的区间
2020年上海二手房的整体均价维持在3.86万每平以上。
这数据从2010到2020年上海历年来二手房成的主要数据。
这是上海2020年5月上海二手房成交以版块区分的前19强区域
下边我们在具体到几个比较有特点的区域：闵行区浦江镇
以闵行区浦江镇为例，虽然现实均价4.4万，但实际上8号线浦江线，浦江站西侧以华侨城，这块二手房商品房集中的居于，均价6万+，而成交集中分布在浦江站下游的：
闵行区浦江镇
这样的区域还存在于：浦东新区自从合并南汇后，二手房成交居上海二手房龙头位置。世博会大量的拆迁安置房，三林镇、金桥镇、惠南南、世博、川沙镇，多数已经满足上市交易条件，进入二手房市场
浦东新区
闵行区莘庄南北广场均有大量的老公房，热度依旧减，浦江镇，老闵行都是热点热点区域，尤其是上海地铁5号线沿线。（这个区域内集合上海轨道交通1号线西延伸、机场连接线、嘉闵线等重大交通规划，以及闵行过硬的教育资源，深得刚需朋友的喜爱）
松江区泗泾镇取代刚需重镇“九亭镇“成为150-300万刚需集中地。而首次改善则集中在松江大学城、松江新城。
（上海动迁房符合上海交易条件后 享受和二手房商品房一样可以申请住房公积金和住房商业贷款）
上海二手房不争的事实，动迁安置房和老公房、在当下的楼市中就是这么“硬”
总结：
①2020年有一波二手商品房追随上海新房的价格开始调高了挂牌价，其中只有个别区域成功实现了不仅调高售价，且成功出售的案例，而大部分区域仍有价无市，但同样有一批目标非常的，同样成功售出，去购买了更适合自己的房子。市场也就这么流动起来了。
②市场上有这么一批消费者，在动迁时手头有资金，购置在郊区新城或是市中心区域的，而手头资金暂时紧张的，先拿了动迁房，而后“被限购”一旦可以上市交易后，立马出售变现再次购买。这些都是以居住为导向。
③2020年上海购房，土拍持续加量、商品房楼板价开启溢价通道。
300万上下预算，在上海外环以内、郊区新城、地铁沿线，二手商品房基本无竞争力，这就是尽管成交爆表，挂牌无人问的原因。
350-1000万区间，是新建商品房和二手商品房的最大现场，目前新房成交领先，对比的是性价比、生活配套、未来区域发展等。
无论是买新房还是二手房，满足购房需求最关键，追求舒适度，就要牺牲一点价格，或是距离。
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上海二手房
2020年10月，上海二手房成交排名前三：成交量占据上海47.1%，套数总计为：13409套。
浦东新区，10月二手房成交套数为6995套，占比为24.6%
宝山区10月二手房成交套数3221套，占比为11.3%
闵行区10月二手房成交套数3193套，占比为11.2%。
上海2035规划确定的上海主城区范围，其中宝山区和闵行区，浦东新区是战多数。
为什么这些区可以在上海二手房楼市如此吃香和火爆，皆因为一张2035上海规划
或许是“窗口期来了”叫得过于频繁，购房者已经无感这种“鼓励性分析”，但事实上，疫情的突发和截止目前尚未结束的影响波及，决定了各家开发商回款的压力都非常大，尽早拿预售许可证，还要确保“定价是市场可以接受的”，因为不再是卖方市场了。
无论从开发商的预期、营销人的现实诉求、定价部门的执行政策，都将配合尽快去化。
二手房的优点是（1）已经入住，实景即实情（2）周边配套成熟（3）物业管理水平真实可见（4）周边邻里氛围可以即时了解（5）部分急于出手的卖家，会在价格上做出让渡，当然他也有自己的底线和让渡参照物，比如一手新房的定价
一手房的优点在于（1）全新楼盘，刚需客户比较中意（2）如果开发商定价和批复价格合理，买到“一二手房价倒挂”的可能性也不是天方夜谭。
结合具体的购房者而言，目前不建议“抱定一手房或者二手房”的思路走极端，而是建议从两步来走：
（1）先去了解二手房市场，锁定具体某套“急于出手的房源”
（2）按照上述房源的价格，去比照一手新房的定价
（3）选择一个“综合指数更高”的。
19年的二手房成交量较高且持续增长：年度来看，从16年325新政之后，上海房市迅速降温，到17年，成交量跌到地板，经历了连续2年的成交增长，尤其是19年增长幅度较大，从过去11年来看，低于09年（4万亿），13年（监管有所放松），15，16年（去库存），在没有利好刺激的前提下，属于较高的销售量。
1、19年成交量增长的原因：
14年4月份~15年限购人群到期：这批同学特别“背”，之前上海是2年社保，16年325改成了5年，即在14年4月份开始缴纳社保的同学，快满2年政策就改了，又锁到了蓄水池里，最长等了6年，终于可以买房了，这得是啥心情啊。
被透支的需求正常的恢复，17年的地板量，不仅仅是限制政策，15~16年的牛市透支了房市的购买力，17年面临政策打压和购买力透支的压力，17年的成交量，将是后面较长时间最低的成交量。
投资性资金入场，从不多的历史经验判断，部分投资者认为已经到了较好的投资入场时机，在这个行业的同学在相互之间的沟通中应该可以明显感受到。
2、2020年二手房成交量不会下降：
从目前的情况看起来，政策面2020年不会再收紧。强调一下预测政府政策不靠谱，只能说从目前的情况看。
上海新增人口从15年锐减，考虑到资金筹备期和限购，15年及之后的新增人口大部分对应的就是2020年的购买力，20年上市的新增购买力相比19年会有一定减少；
投资性需求将在2020年增加，上海房产投资资金量级不可小觑，足以在短期对市场造成波动
上海新房上市的量小了，价格处于微涨。因为疫情影响，世界经济疲软，上海二手房目前处于下行期，可观望上海二手房入手时机。
标签：划算,好时机
