【房价的本质是什么意思】房价的本质是什么

房产是一种资产，是一种财富，是一种商品，其价格不是由良心决定的。

房产的当前成交价，是买卖双方，对房产未来总收益的当前贴现值所达成的共识。即，房价=∑{未来收益/(1+贴现率)}

商品的消费周期大不相同，比如大米白菜，今天买了今天吃完，消费周期短暂。而房产的消费周期是很漫长的，在购买房产后，买方将在较长时间内，以自住、转售、出租等方式消费(也即获取收益)。这意味着，在购买房产以后，买方获得的未来总收益具体是多少，是不可精确预知，是变量。在这种情况下，为了交易便利，只有对未来总收益，按照一定的贴现率，折算成现值，即贴现，就得到房价。如果买卖双方对房价达成共识，那么就可能成交。贴现率也是变量，不可预知，因为房产未来的涨跌趋势，也不可精确预知。这意味着，房产当前的成交价格，并不是房产真实价值的精确体现。

房产的未来总收益，主要由供需关系、需求支付能力、房产使用价值(包括建筑质量、户型、采光、通风等内部属性，交通、学校、医疗、商业配套等外部属性)。通俗地讲，有钱人多的地方，好房子价格就贵。

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