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最近胶南好几个楼盘的价格调整再次引发讨论。
之前我就说过，胶南片区的房子在2021年不可能回暖，只有中介和炒房客会这么觉得。
房子作为最佳投资品的时代已经过去了（除了核心城市核心区域），老百姓踏踏实实把房子作为住的就行，不要想太多了。
7月份的青岛楼市真是凉凉啊！
下半年，估计就这样了。高新区有楼盘推出首付补贴10个点，效果也不太理想。棘洪滩那边的楼盘，索性躺平了，从一万多降到八千多了。
胶州、即墨、胶南就不展开说了，情况类似。
青岛市区也不是全部稳定，也有个别楼盘口碑塌方，疑似缓慢施工。崂山、市北浮山后相对较好。
市场咋就好不起来呢……
大胶南中心城区，除了拆迁大面积覆盖，导致楼盘压力大增，价格战频发之外。
学区采用了大面积扩大的办法，让更多的孩子都能上得起名校。
结果今年最火的实验二小招了30个班，海王路小学招了17个班，实验三小竟然也招了18个班，一共65个班。
小学一年级大规模扩招之下，家长们基本上都满意了。
胶南板块，中央活力区的降价潮，在这个春天表现的特别明显。
先是某大盘以均价8300元/平冲击市场，紧接着LN地产开发的某盘从12500元直接降到了9000多元。
遥想四年前，ZT某烂城，房子质量一塌糊涂，但市场火爆，竟然窜至15000元/平，还得靠关系才能买到。
后来，这个烂城，也是不断降价，慢慢回落到一万出头。
现在好了，整个活力区，楼盘遍地，供应量巨大无比，投资客不敢来了，本地需求（哈哈，真跟不上）。
太难了。#青岛头条# #青岛爆料#
#青岛头条# 胶南竟然也有楼盘站上2万的高位了。这个楼盘叫做卡地亚世家。
卖得贵是有理由的，清一水小高层大户型，高端园区，景观中轴线，14x-22x超大面积，一梯一户精品户型，甚至连车位都设计成了封闭车库。针对胶南“三山一河”的半盆地风水格局，小区做出了台地比周边高1米左右，可以确保下暴雨不会淹。
但是看完这个盘依然感觉有隐忧。在青岛高档小区凭借的不是园林绿化、景观中轴，这些人工的东西在山海资源面前“弱爆了”，小区不靠山，不面海，没法设计成高低配、意味着缺乏最基本的高端元素。
更重要的是小区南边是自己家的祥园、和园，北边反而是风河，风水倒挂，这对高端楼盘而言算个缺陷。
再加上胶南的楼盘海量供应，融创中心就属于超大型楼盘，而这个卡地亚世家体量也不小，足足600套大户型房子，在这种情况下硬性拔高，我还是怀疑这个楼盘去化不容易。
当然我的判断可能也未必就是对的。一切让时间说明问题，卖得好不好，就看未来贝壳能不能入场或者有没有特价房了。
西海岸跌出青岛前三 颓势何时能止住? 在12月首周，胶州、即墨、市北的网签量位于青岛趋势榜的前三位。坐拥老黄岛和老胶南两大片区的西海岸，竟然被挤出三甲。要知道，不论是地域面积还是楼盘数量，西海岸都是远远超过市北区的。跌到这个份上，要么是市场真的冰冷刺骨，要么是开发商没有把卖房资金收入监管账户，所以不给购房者网签。不管哪个原因，都不是好现象。#青岛头条# #青岛楼市# #西海岸#
伤害性不大，侮辱性太强，胶南的开发商中绿蔚蓝湾从去年9月开盘到现在，只卖了一套房。讲句实在的，这个销售成绩还不如一套房都没有卖出去。小区一共有1032套房子，吆喝半年只卖出去一套，按这个销售成绩，想清盘得从明朝就开始卖。士可杀不可辱，开发商营销总找块豆腐一头撞上去得了。
到现场看了看，这个楼盘其实不能说差，品质还可圈可点，大面积绿化，超低密度，住起来应该很舒服。但是卖得差不是没有理由的。
首先是位置在风河以南，虽然有地铁，但靠海的距离不算太近。开发区和青岛市区的客群已经被唐岛湾、灵山湾、隐珠“层层堵截”到不了这里，但不论是吸引胶南土著还是外地投资客，这个盘都不是太容易。
其次是相比周边竞品楼盘，产品力和定价都多多少少存在一些问题，“高不成低不就”。单纯说性价比，比周边黑卓美筑贵了三千多。但是如果刻意渲染楼盘接近40%的绿化率，超低密度，品质好，那么户型太“刚”（只有104和118平米两个户型）又是大问题。
预算低、对面积需求小的刚需业主，往往对园林绿化品质没有要求。他们会被竞品楼盘吸引走。但是但凡能接受价格，对绿化、小区品质有需求的人，往往又接受不了这个面积。
所以摆在开发商面前，想要活下去，唯一的办法就是一条路降价。最近听说他们加推了一栋新楼，精装改毛坯，价格大幅降低，立刻就引来不少人咨询。看来经历了市场的教训，他们也是真的想明白了～
#青岛头条#
胶南古镇口区的青铁华润国际海洋智区，开年伊始，就下调了自己的价格，75万起可以买96平的小套三了，这是一个比较有竞争力的价格。
与华润在灵山湾的两个盘相比，这个超级大盘房子多，但是卖的比较慢，确实需要冲击市场。
古镇口区域的去化压力本来就大，今年需要去一波库存，所以打价格战是正常的，而且要先下手为强。那么，滞销的中铁又能如何？
在青岛楼市单项目创造两个纪录的神盘：
2018年之后买亏了的韭菜板块、韭菜盘确实不少，上合、蓝谷、海洋活力区和胶南西客站都在某一个高点时刻坑了一批人，其实收割购房者的还有一个板块，准确的说是三个开发商开发的同一个楼盘，创造收割地产人最多最狠纪录的韭菜盘：
18年的宇宙第一红盘--红岛湾
不同于上合、蓝谷等楼市大坑，红岛湾是地产从业者买的最多的一个韭菜盘，市府北迁的谎言传了100遍之后几乎都认为是真的，如今梦醒才发现这里除了一个方特梦幻王国其他什么都没有，明年达到5年限售条件的红岛湾的挂牌量预计会是天文数字，明年红岛湾还会创造青岛楼市另一个新的纪录：
挂牌比例最高小区纪录，至于流通价格，当同一个小区一瞬间挂牌几百套房源着急割肉离场，那个流通价格将惨不忍睹：12000？10000？还是9000？8000？
#青岛楼市# #红岛湾#
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