大家好，我是勇谈。根据央行的通知从今年3月1日开始，要对于2020年1月1日之前的存量住房贷款进行换锚调整。简单来说就是把过去大家熟悉的固定利率（5年以上商业贷款4.9%）基准换为LPR+加点（可以为负值）。那么作为个人房贷来说要不要转换为LPR利率？各位要从自身实际出发，毕竟转换只有一次机会。借此机会简单谈谈我的观察。
区别于过去固定利率是由央行直接的决定，LPR利率是由18家报价行报价后加权平均得出
通过分析近20年的房贷固定利率来看，可以发现两个问题：
1、每次调整的周期比较长短则半年，最长4年以上；
2、固定利率水平整体是下降的，但是在某些时期会阶段性上涨；比如：2007年和2011年。
那么LPR利率为何被称之为货币市场化利率呢？关键点就是在于每月20号就会变动，最近的一次报价1年期LPR为4.05%，上次为4.15%，5年期以上LPR为4.75%，上次为4.80%；可以看到1年期（短期）的报价下行浮动更大。
那么住房贷款从过去的固定利率转换为LPR会有哪些变化呢？大家要注意这几点
第一、LPR根据定价周期变动（1年或者5年），但是加点不变。一个简单的例子，比如：之前购房者的购房贷款是固定基准利率4.9%上浮15%，也就是贷款利率5.635%；那么换成LPR利率（按照2019年12月份的LPR）后就是4.8%（LPR可变动）+0.835（不可变动）。大家换成LPR贷款后，可以跟银行约定重新定价周期（1年或5年）定价周期内的利率是不变的。
第二、哪怕今年8月31日之前进行了转换到2021年1月份之前还是按照过去的固定利率进行还款，具体2021年的还款利率要参考最近的LPR报价。这点在央行的文件中有详细说明，那么2021年的还款利率到底是多少？具体还是看2020年12月份的？还是2021年1月份的？这个到时候银行会进行解释。
第三、采取LPR报价后，过去的固定利率是不是就会退出历史舞台？这个没有定论但是银行已经这样做了。前几天看到一个有趣的计算方法，假如在未来的某一天固定利率跟LPR利率都出现了下调（下调幅度基本一致），从计算结果来看还是固定利率下调给予购房者带来的优惠更大些。但是从中国银行的转换公告中发现了这样一句话“也可以转换为固定利率，在合同剩余期限内利率值固定”（未来几十年都是一个利率水平），大家需要引起重视。
购房者到底要不要转换LPR利率？有时候不是你说的算
这几天关注中工农建转换LPR通知的朋友应该看到了这样一个字眼“均需转换”而且中行对于央行可以选择固定利率的解读为“合同剩余期限内利率值固定”（未来不存在利率下调的可能性）。也就是说，你要不要转换为LPR真的不是你自己说的算。无论你是主动申请还是不理睬，最后都会被银行主动转为LPR利率。其实这就表达了一层意思“不转都不行”，在可能利率下降和固定不变之间，你只能选择可变利率（毕竟存在未来下降的可能性）。几点愚见：
第一、银行已经替你做出了选择，转换未来或许还有下调的空间，不转换那么就是固定利率到底。这就好比两个消息，一个坏一个更坏，你根本没有选择的机会。对于多数人来说，还是建议选择LPR利率的好。毕竟在未来一段时间LPR还是有持续走低的趋势。
第二、如果你属于谨慎者，尽量选择短一点的定价周期（1年），毕竟LPR存在的意义是为了解决企业融资成本高的问题。看过我文章的朋友应该知道，LPR利率短期来看会有持续走低的趋势，但是5年后就很难说了。毕竟固定利率还有向上波动的时候，LPR就更难说了。
综上，通过对于LPR利率的研究后勇谈建议“转换LPR，选择短定价周期”，毕竟你根本没得选。最后勇谈还是建议大家，把提前还清住房贷款提上日程吧。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
原房贷利率在4.1到6.2%的，基本都建议转LPR!
转成LPR利率时，第一年内房贷利率和原先利率一样，以后会随着LPR值浮动相应的基点。
举个例子，假定原先4.2%，转换第一年，就是LPR基准-45个基点，目前LPR基准是4.65%，第一年房贷利率维持原状，第二年如果LPR基准利率下调，其签约利率也会跟着下行.
而如果房贷利率假定在5.9%，其转换的第一年是LPR+125个基点，从第2年起房贷利率随LPR值小幅度波动。
综上所述，默认情况下能换LPR的都换下，取决于未来LPR是否继续下行，如果继续下行，其签约的利率就有小幅度的跟降一点，100万月供在降10个基点的情况下，每月月供能省62元左右。而中长期来看，lpr基准利率有从4.65%下调到3.8%左右区间的可能。
给大家提个醒，3月1日起，就要开始存量房贷合同的转换了，调整房贷利率的确定方式。不少银行已经开始推送消息了，支持在网上完成调整，大伙按银行的通知，登录网银或者掌银就能办理合同转换。涉及的范围是2020年1月1日前签订了房贷合同的存量房贷贷款人，整个工作要求在8月31日前完成。公积金贷款不影响。
调整的时候会让大家选择是浮动利率还是固定利率，我建议大家都选择浮动利率，因为目前来看长期利率是下行趋势，每月还房贷可以节省点钱。
选浮动利率之后，还会让选择一个利率的重新定价日，可以在1月1日和贷款发放日的对月对日选。比如你的贷款最初是5月10日发放的，那对月对日的意思，就是以后每年5月10日做利率的重新定价日，这个日期是多少，一般都可以在网银里面的贷款栏目中查到。
我的建议是，如果你的贷款发放日在你本次办理合同转换的日期之前，那就选择1月1日为重新定价日；如果贷款发放日在你本次办理合同转换的日期之后，那就选择对月对日为重新定价日。
举例来说，假设我3月1日就去网银上办理贷款合同转换，那如果我的贷款的发放日期是1月1日-3月1日，那就选1月1日为重新定价日；如果我的贷款发放日是3月2日-12月31日，那我就选择对月对日为重新定价日。理由是因为现在已经开始降息了，这样选择可以更早的迎来重新定价日，早重新定价早享受已经下降的利息。
我稍微具体来解释一下调整前后还房贷的区别：
以前的房贷利率规则：
房贷利率是按央行规定的贷款基准利率，再乘以一个折扣算的。
比如贷款基准利率是4.9%，我的房贷是7折，那我的房贷利率就是：
4.9%*0.7=3.43%
当央行调整基准利率时，我的房贷仍然保持7折的比例，跟着基准利率相应升高、降低。
以后的房贷利率规则：
给两种选项，一种是选固定利率，意思是维持当前的房贷利率不变，还款期内都是这么多了。另一种还是浮动利率，但浮动的方式有变化：
1. 浮动的房贷利率不再参考基准利率，改为参考LPR利率。
LPR利率是央行新推行的定价参考利率，由央行做MLF的利率+银行报价加点构成，每月20日公布一次。现在央行降息，降的都是LPR利率了，目前的长期LPR利率是4.75%。
2. 浮动利率的方式改变，把以前的折扣，改为了固定的加减点。
方法是，以12月的长期LPR利率4.80%为基准，先算出每个人的房贷利率的加减点，之后固定加减点不变，未来房贷利率=LPR利率+加减点。还按上面7折利率的例子，我的房贷利率是3.43%。这个利率比4.80%要低1.37%。那就把这1.37%固定下来，以后我的房贷利率，就都是LPR利率再减1.37%。
按照这个算法，现在各种折扣的房贷利率，都会折算成一个固定的加点，我帮大伙算好了，以前你是几折，以后就对应这个加点，你的利率就是LPR+加减点值：
从全球目前的宏观环境和国内的经济情况来看，未来一段时间内，咱们应该还是处在降息通道中的，LPR利率大概率会缓步下行，比如今年2月，长期LPR利率就已经下调了5bp，因此选择浮动利率大概率会让房贷更便宜。
浮动的房贷利率是每年调整1次，调整后1年有效，下一次调整日，可以选择是1月1日，或者是你发放贷款的对月对日，我建议是选能让你更早迎来利率调整的那一个，因为现在利率已经降了，早调整早减少利息支出。
建议转
转！我之前就转了，后面一个月房贷少还了30多块钱。
目前利率趋势是降的，国外利率都负了。
当然，如果你实在担心未来经济好转，利率反而要提高了，那么你可以选择不转。
取决于你对未来利率都预期。
还是要目前你的执行利率和期限
这个问题应该是8.31号之前所有人都会面对问题，两个抉择一是调成LPR,一个是选择固定利率，这两种各有利弊，老百姓是占不了便宜的。
LPR利率就是贷款基础利率，又名贷款市场报价利率，这个贷款利率是商业银行对其最优客户给出的贷款利率，在办理贷款时一般会在LPR利率基础上进行加减点生成。2013年10月25日，贷款基础利率（简称LPR）集中报价和发布机制正式运行。每个月的20号这几家银行对LPR利率进行报价确定一个大家都共同接受的利率，这就是所谓的lpr利率，具体咋产生不是能决定的。
现在的情况是LPR按2019年12月20号LPR利率报价进行执行4.8％，比如我的房贷利率是执行的基准利率4.9％，如果转换成LPR利率就变成4.8％+10个基准点，这样才和我原来的利率一样，银行才不至于赔钱！也就意味着我以后的LPR基准利率不管上涨还是下跌变向的给我上浮了10％，因为这个每个人只有一次转换机会后期不能变动了。也就是说除非LPR利率未来一直是低于4.8％的情况下对我才是合适的，如果LPR变成4.9％，那我的利率加10个基点，就变成了5％，那就不合适了，这就是yh耍LM的地方。如果lpr一直下行低于4.8％，最近一期的lpr报价利率是4.75％，不过目前享受不到只能等你选择转换完下一年度一月一号，或者选你的贷款发放日才能开始执行新的，目前即使转换也是按2019年12月20日的4.8％执行。比如lpr降到4.7，我转换成浮动的就是4.7+10个基点变成lpr4.8％执行，你说我这个恶心不？
但是呢结合目前的国内的市场经济情况，加上疫情影响中国经济未来一段时间肯定有一段时间是下行的，经济复苏时间怎么也得三到五年，也就是说未来3-5年的时间lpr利率是下行的，也不排除中国经济先于世界经济复苏增长，那样可能lpr利率下行趋势的时间可能就要减缓。如果你的房贷还有三五年就要还完了建议你选择lpr利率，如果你的房贷时间还有很长时间10年以上，就要好好考虑赌一把中国经济是一直向好的，利率肯定是要上浮的，那就选固定的合适。
不过呢还有一点需要注意的，因为全球经济体其他国家经济如果是持续下滑的话，他国大幅度降息，中国也会势必跟着降息不然会倒逼人民币的对外升值压力，对内贬值压力，这样人民币的购买力下降，从而引发通货膨胀。
所以单纯以选择转换那种方式都是一种赌经济周期的问题。长期看中国经济是持续向好的，以米国为首的美元经济体开始出现衰退迹象，中国的崛起是必然的，长期看lpr利率还是下行的。下图是两个一个原来是基准利率4.9％的转换完lpr就变成4.8％+10个基点了还是4.9％，以后都是上浮10个基点。另一个是原来基准利率打八五折的利率是4.165％，转换成lpr就成4.8％-63.5个基点，还是4.165％，以后还是享受折扣但是折扣不是再原有的基础上了。从yinhang赚便宜是不存在的，经济师，专家们早把模型算好了，到底吃亏还是赚到自己慢慢品吧。
我是探花，上面文字全是自己写的，自己码的，一家之言，不作为转换要素，不具有权威性，如何选择还是以自己思考为准，如有错误敬请谅解🙏
其实都是一样的就是换个方式罢了！没必要去改多少没有什么意思，你再算也算不过银行的
首先，你应该是理解错了，房贷利率转换不会立刻改变执行利率，变更主要是确定今后的加点也就是你的83.5，这个加点是基于你现在的执行利率得出来的，从下个重定价日开始，你的执行利率才是当时的LPR加上83.5个点。
至于要不要变更，这个确实要你自己来决定，从长远来看，随着经济的发展，贷款利率下行是一个趋势，最近中央也开会表明了下一步要继续下调贷款利率，所以简单的说，转换成LPR会让利息变得越来越少。
不过LPR是浮动的，那也就是有上涨的可能，所以也不能盲目决定，最后我个人是倾向于转的，希望能够帮到你
前几天完成了商贷LPR转换，长期来看，利率有下行趋势，果断在3月初进行了转换申请。到2020年8月31日后（如不因疫情延期），如果不自主申请，银行端系统将随机为客户选择一种计息方式，所以说，可以在有选择权的期限内任意选择的哦
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