永定门太富有历史积淀，承载了北京城古老文化的记忆，而永定门外地区的望坛棚户区却存在房屋危旧、户距拥挤，公共设施不全等等问题，有的存在生命安全隐患。
尽管缓慢，但这个区域必然要经历城市更新的过程。2016年，北京核心区体量最大的棚改项目望坛棚户区正式动工。北京市东城区永定门外的望坛地区是一个面积巨大的棚户区，它的面积多达0.46平方公里，在首都功能核心区当中最大。
按照规定，该棚改工程需要整理出15个地块，其中2个为商品房，其余均为回迁房。
望坛棚户区也是首都功能核心区唯一一块位于南二环以外的地区。棚改不仅可以完善周边道路、广场、教育、商业等基础配套设施，使永定门外地区焕然一新，更可以提升居住环境中的人气指数。永定府虽然是北京最贵的限价房，但在二环、东西城属于绝版项目，加上望坛棚改、政府对中轴线的保护，以及申遗的推进，势必会投入大量资金进行环境的整体改善与保护。相信随着时间的流逝，周围变化会越来越大！
北京市东城区永定门外的望坛棚户区地图
结合以上种种综合来看，永定府的稀缺度还是非常高的，投资属性强，未来的升值空间很大，自住也舒服，投资也完全没问题呀。而且对于有老北京情怀的北京人来说，更是不可多得的选择。
1提问：老师你好，请问你觉得通州宋庄怎么样啊，我可以在这里买房吗？
回答：通州的核心区比较有价值，宋庄的位置比较偏，不建议在宋庄买房。
2提问：你好，请问观承望溪怎么样？
回答：观承望溪虽然属于顺义，但是和未来科学城北七家的距离不是很远。
总的来说，观承望溪短期内的涨幅不是很好，可以当作消费品买。
3提问：请问永定府怎么样，保值增值效果如何？
回答：永定府从位置、户型再到价格方面来说，都非常不错。而且它在南二环，也有它的稀缺性和收藏属性。
4提问：请问你能够花点时间介绍一下刚需首套到底买新房还是二手房吗？
回答：无论是买新房，还是买二手房，都要具体问题具体分析，不能一概而论。
首房首贷买新房是有优势的，可以免去中介费，而且也能够贷的比较足。而买二手房的话，最多只能贷300万，和首付多少无关。所以刚需首套买新房是有很大的优势。
但是新房能不能买，也要看新房好不好，后续的升值潜力如何。
所以说，大家要是有首房首贷的资格的话，要是新房比较合适，就可以买新房。若是没有合适的新房，就可以考虑二手房。
5提问：你好，我想咨询一下树村的下跃能买吗？
回答：不建议买下跃这种产品，因为浪费的面积比较多。
毕竟从居住角度考虑的话，下跃部分的面积，很难利用充分，且装修成本很高。
但是树村楼盘还是很不错的，若是你有较为充足的预算，也可以考虑购买下跃。
6提问：永定府应该离铁道近，产品介绍里就是没有具体项目地址。那是不是说明永定府的缺点较大，不太适合购买。
回答：其实在永定府这片区域，离铁道近，倒不是一个大问题。因为北京的房子，多多少少都会有些缺陷。
所以我建议大家在买房的时候，要适当放宽要求，不能既要也要，针对地段、学区、户型以及产业因素方面，要适当地进行取舍，选择一两个因素为主要购买需求，千万不要太过为难自己。
7提问：老师，你觉得天宫院小区如何？帮我分析一下吧。
回答：天宫院小区的楼龄比较新，户型不错，而且小区环境还挺好，重点是价格不算很贵。
哪怕天宫院小区的位置在6环外，但是乘坐地铁4号线会很方便。同时保值效果也不错。
8提问：请问金泉家园和常楹公元比，从TZ角度哪个更合适？
回答：常楹公元更好一些，房子基本上没有硬伤，户型也很好，位置属于常营板块，虽然不如亚奥板块，但是发展潜力还是很大的。
。。。谢谢邀请。可能要考虑的事情是。。若处于这个阶段，能不能买到。。
今日要闻
哈喽大家好，我是房小编！
三月刚到，两个王炸区位的“天价”共产房就要开始血拼了！
东城二环纯商品“共产房”开启网申了？如何网申？
海淀三环纯商品“共产房”首付拉低至205万起！何时入市？
还有均价1.65万/平的准临铁共产房样板间开放！听说网申也近了？
咱们往下看！
NO.1｜二环“共产房”网申！
南二环纯商品“共产房” 永定府 开始线上申购了！且将优先面向 具有共有产权房资格家庭 出售，并采用 公证摇号 的方式公开销售。
网申时间： 2022年3月4日20:00 - 3月14日20:00
（一共10天，网申早晚不影响摇号顺序，不用着急）
申购地址： http:// 110.43.70.136/shh
特别注意： 一旦提交后不可修改，一定要研究明白之后谨慎填写！
申购网址： http:// 110.43.70.136/shh
登记时间：2022年3月4日20:00-2022年3月14日20:00。
销售流程方面 ，项目采用 公证摇号 方式销售，时间定在 2022年3月25日 ，由北京市方圆公证处按优先组别一次性摇出各组别意向购房人选房顺序号。一次性公证摇号确定各组别（优先组、次优先组、普通组）意向购房人选房顺序后，按组别顺序和组内顺序选房销售。选房时，所有房源都可自由选择，不设置任何限定条件。全部摇号意向购房人数未超过房源数量或全部摇号意向购房人选房（或递补选房）后房源仍有剩余的，再面向符合本市住房限购条件的家庭公开销售。
简单来讲，所有具备北京购房资格的朋友们都可以申购。
但是划分3档优先级：
第1档：有北京共有产权房购买资格的家庭，最优先；
（什么叫共有产权房资格？一句话简单说就是： 在北京无房，且在北京无住房转出记录，另，如果单身要满30岁，若离婚要离满3年 ）
第2档：在北京无房家庭，次优先；
第3档： 如有剩余，符合本市限购条件的，可递补购买。
按目前的意向人数来说，第3档基本上可以洗洗睡了。
网申摇号选房的关键节点和节奏， 小编也给大家列出来了，方便大家记，重点的部分标红：
① 网申登记：2022年3月4日20:00- 3月14日20:00
② 意向购房人名单公示：3月15日 （这时候就可以算出中签率了）
③ 完成购房人资格审核，各组别名单：3月19日前
④ 审核结果公示：3月19日-3月21日（更准确的概率）
⑤ 有异议的，完成复核，并公示：3月22日-3月24日
⑥ 由北京市方圆公证处按优先组别摇号：2022年3月25日
⑦ 摇号结果公示：2022年3月25日-2022年3月26日
⑧ 分批选房认购：预计是3月底，认购金额（定金）20万，现场签署《北京市商品房认购书》。
⑨ 签约：交定金3日内（含签订当日）交齐首付款，签合同，否则视同放弃该房源。
注意，一旦摇号后，节奏很快，选房现场就要交定金，且3日以内交齐首付，这个时间非常紧了；一般商品房交首付都能给大家周期，但是永定府则是咣咣咣一气呵成， 不光拼手气，也得拼一下现金实力了。
最后简单回顾下 项目信息 。
和咱们之前写过多次，最终版也完全一致，规划建面3.77万平，总共3栋住宅楼， 391套房源 ，都是4-8层洋房产品，容积率2.2。
主力户型 81-139㎡的二居、三居 。均价 89068元/平方米 （含装配式全装修），最高不超过93521元/平方米。
项目
户型建筑面积约
规划套数
永定府（备案名: 永佑嘉园）
80㎡及以下
23套
80-90㎡(含)
283套
90-139㎡(含)
85套
小计
391套
来个直观的鸟瞰楼栋和户型图分布，粉色就是最主力的还是 89平的南北两居 ，2号楼的单价贵一些，总价在 817w左右 ；3号楼的单价便宜一些，总价在 781w左右 。
蓝色是 133平的南北三居 ，为次主力，这个户型的单价比较贵，总价在 1240w左右 。
另外， 华润物业 ，物业费预计 7.98元/平； 车位价格在60w左右 ，城里的车位真是不便宜...
交流群，意向申购北京共有产权房的私信我，备注：北京共有产权房,邀请进群和其他购房粉丝一起交流，房家粉丝福利，不定期踩盘更新小区施工进度，公益收房验房等福利，欢迎大家点赞分享转发，中介，微商，广告，垃圾信息勿扰。
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邻居们大家好！
应粉丝的要求大家想看看 永定府（中轴线上北京“最贵”的共有产权房） 备案名：永佑嘉园 的最新施工进度，今天胖哥带着业主们的委托和期待来到了施工现场。想知道你家现在的样子吗？随着胖哥的脚步让我们一探究竟吧~
友情提示：项目施工现场情况复杂，各位邻居不要贸然前往，私信胖哥帮你查探！
胖哥房探为您的新家保驾护航！
永定府和天坛府，京楼唯二的二环新盘。
前者是外挂模式，后者是氪金玩家。
先来说说外挂模式的永定府。
这个盘 太难产了！
买入难度全北京top2！
在2017拿地后，由于南中轴申遗，迟迟不能开盘动工。
虽说要采取公开摇号的形式，一旦开盘，必然是抢房大战！
竞争肯定会比树村、朱辛庄还要惨烈，391套房，肯定会 秒空。
最近永定府转成了共产房， 但购房资格还不确定！
是执行“老共有产权房”政策，东城户口、或在东城缴纳社保等才有资格申购？
还是执行“新共有商品房”政策，与树村学府壹号院，崔各庄望京养云等项目一样，有房票就能买，不限人群？
最后一个终极问题！
永定府何时能下预售证？
啥时候能开盘❓❓
而永定府东侧一公里外的天坛府，买入难度就小得多，只要做氪金玩家，愿意拿钱砸，就能买上。
并且纯商品房，没有被分割的产权，不受交易时间的限制。
但有钱人才不是地主家的傻儿子，更会精打细算。
他们会拿新房和附近二手房做对比，衡量是否值得买。
01
天坛府有溢价，溢价多吗
正常情况下，相同条件的新房和二手房在价格方面确实存在一定价差。
新房价格普遍比二手房高，这是因为地价在不断上涨，新房销售也需要人工成本、推广费用等。
所以新房价格高于二手房是正常的，一般高出15%-20%为宜，最高不能超过25%，一旦超出这个范围，属于溢价。
下面简单说明一下，在北京1000万买新房和二手房有何区别：
判断一个新房有没有溢价，必须是 和同一个板块，同样品质，户型面积，总价区间相差不大的次新二手房 做对比，有时候还要考虑到楼龄、小区环境等因素。
开始我们用新奥洋房与天坛府二期做对比，发现并不大合适。
从户型上看，中海紫御公馆直接吊打天坛府。
天坛府139平建委备案价
天坛府二期139平单价是12.3-12.7万，经过计算，其价格高于新奥洋房24%-28%。
乍一看，这个溢价很高了。
再进一步考虑，新奥洋房是05年的小区，已经有16年了，楼龄比较早。
天坛府是新房，小区环境和品质肯定要好于新奥洋房，会稀释掉一部分溢价，缩小溢价区间。
综合来看， 天坛府肯定是有溢价，但这个溢价区间在可接受的范围内。
此外，只用一个楼盘比较是不够的，既然都看了天坛府，那一定要再看看中海紫御公馆。
02
内环次新，不是一般的次新
中海紫御公馆，10年的次新盘，东城标杆小区。
从地段上看，中海紫御公馆位于南中轴西侧，位置要略优于天坛府。
从户型上看，中海紫御公馆直接吊打天坛府。
天坛府那渣户型，实在太垃圾了!
被疯狂吐槽一点都不冤！
但天坛府和中海紫御公馆有一个共同之处：
两者同属于一个地段，周边绝大多数楼盘都是老房子，只有两个盘楼龄最短，且没有竞品。
买房要看楼龄，这点太重要了！
房龄新，在二手房市场才更有优势。
为什么回龙观融泽嘉园，西局保利百合涨幅高，卖得好，其中重要的一点就是，他们是同板块的次新房！
这里插入一下如何判断 次新房 。
一般情况，次新盘是指楼龄在5年以内的楼盘，但这个说法只适用三、四线城市。
像北上广深这样一线城市，房地产市场发展得比较早且成熟，二手房市场占主导地位，房屋楼龄普遍偏老。
北京五环外15年以内就是算次新盘，五环内20年以内都可以说是次新盘，东西城这种核心区更坑爹，90年代后的老小区都能叫次新盘。
按照次新盘的定义，我们筛选（受网站筛选条件限制，只能选择20年以内楼盘）后发现：
永定门，天坛板块的房源数量锐减，天坛只有2套，永定门只有10套房！
并且，东西城的次新盘，在一众老旧小区中， 涨幅处于绝对的领先地位。
还是以中海紫御公馆为例，虽然单价已经超过10万+了，但房价涨势依然很强劲。
近三年涨幅达到了15.09%，最近一年涨幅达到了16.11%，这个涨幅是相当优质的。（同期顶级板块上涨25%以上 优质15-20% 中级10% 最差10%以内）。
再回过头看新房天坛府，小区位置和户型差点意思，产品力还是可圈可点的。
小区规划了7-10层板楼，一梯两户。
外立面采用天然石材，精装修设计，配备了十大科技体系赋能，实现同层排水体系、净水体系、温度调节体系等；
新中式园林，24小时金管家物业服务。
楼龄新且产品力不差，这样的楼盘在东西城可以说是稀缺。
在未来的二手房市场应该也有很强的竞争力，即使超越不了前面的中海紫御公馆，做个老二也不差。
03
留在二环，更像是一种情怀
踩盘当天，我们发现来这里看房的年轻人不算多，反而上了年纪北京人居多，有大妈提着菜篮子去看房。
确实，过去十几年，北京发生了很多变化。
内环进行了大量的拆迁改造工程，取而代之的流光溢彩的现代建筑，穿梭于写字楼之间的新北京人。
而昔日的老街坊们被一点点驱逐出二环外，这里操着儿话音的老北京，越来越少。
说回房子，1、2000万的同样的预算，老北京有很多选择。
比如丰台甲叁150平的三居，朝阳崔各庄170平的四居，亦庄京叁220平的四居。
可那些地方都替代不了故土在他们心中的地位。
对于二环土生土长的老北京来说，生活了半辈子的地方才是他们的故乡。
虽然但是，天坛府的户型真的很拉胯，但他们还是愿意来这里看看。
因为想在二环安家，这里就是老北京人留下的唯一选择。
北京 楼市动态&特价房
1、朝阳 望京养云、华樾国际、德贤御府、保利锦上、绿城沁园， 小窝返现3-12万。
2、丰台 国誉万和城、首创天阅山河、西山金茂府 ，返现3-8万，本周特价房已发群内。
3、亦庄新城 合生me悦 ， 和锦诚园、熙悦云上、金悦郡等， 购房返现3-6万。
4、大兴 熙红印、橡树湾、未来云城 ，购房返现3-7万，本周特价房已发布群内；
5、通州 碧桂园和世界、金地壹街区、融御 等，购房返现3-6万，另有特价房；
6、买房返佣：本文涉及楼盘及北京95%新盘，通过 小窝新房-购房返现 小程序，可在开发商所有折扣优惠基础上，额外再获得总房款1-5%的返现。
7、想获取北京楼盘动态、折扣优惠、 特价房、工抵房、清退房 信息的同学，关注 小窝新房 公众号，可自动获取入特价房群方式。
大家好，今天小编带来的是北京神盘永定府、天坛府、中信城四期和天恒学院里的实地考察日记，对四个盘进行单一解读、横向对比、综合点评，希望能帮助大家对“二环四小龙”（暂且这么叫吧)有更多了解。
01
“四小龙”和周边的最新照片先来一波
小编的考察顺序是永定府—天坛府—中信城四期—天恒学院里，除了项目本身，也把周边环境、交通看了一下，以下有图有真相。
永定府
位于东城区永东门外大街，距地铁8号线、14号线永定门外站A口仅一步之遥。
项目周边有革新里、南革新里、北革新里等小区，基本都是80、90年代的老小区。
工地视频、图片来咯！
，时长00:50
预计2024年交房
有点惊喜的是，项目北侧紧邻燕墩公园、大磨坊文创园，东侧还有永定门文创园，生活气息浓郁，文化氛围扑面，加分不少。
燕墩
商业配套方面，永定府包含2个地块，一块是 住宅 ，一块是旁边 配建的2万㎡商业综合体 ，另外还无偿代建北侧7000平方米的 燕墩博物馆 。
住宅、商业、博物馆效果图
天坛府
从永外大街东拐进安乐林路，不到500米就是天坛府。
安乐林路
项目位于南二环，紧邻地铁14号线景泰站，北望天坛，不仅地段黄金，文化传承与皇家气韵也是足足的。
上几张本周现场图：
工地如火如荼
天坛府整个工程共计15个地块，分为9期开发，其中只有6#以及13#地块为商品房地块其他均为回迁类产品，具体请看下图。
项目对面是五十中分校，并拟建汇文中学。
中信城四期
从天坛府出发，顺着南二环向西再往北，十几分钟就到了位于西城区菜市口外大街的中信城四期，此项目临近地铁4号线、7号线。废话不说，看图吧！
项目外围
中信城三期-禧园
天恒学院里
最后一站，海淀区学院南路与交大东路交口处的天恒学院里，东南西北方向分别为北京交通大学、中国政法大学、北京邮电大学等大学，学术氛围杠杠滴。
，时长00:41
从学院南路望向天恒学院里
天恒学院里自带商业配套
项目北侧物美超市
项目东侧有地铁13号线穿过
02
“四小龙”横向对比图，建议收藏
小编把四个项目信息做成了表格，以便大家综合考量：
03
“四小龙”的优势vs劣势
看过四大神盘后，除了地段皆寸土寸金、交通部便利的优点外，小编还总结了各自的优势与劣势：
优势：
永定府：燕墩公园相当于自家公园，燕墩博物馆提升了文化底蕴，加之配套商业，闭环小生态值得期待。
天坛府：把一路之隔的天坛当做后花园，皇家气韵、王者风范无与之匹敌。
中信城四期：房源多；区位优势更明显；前三期积累的口碑佳，已形成品牌效应。
天恒学院里：学术氛围浓厚，周边教育资源丰富且优质，均价最低。
劣势：
永定府：北侧临火车道，会有噪音。
天坛府：户型是槽点，刀把儿、哑铃等户型一言难尽；回迁住宅数量众多，有拉低商品房价值的可能。
中信城四期：贵、贵、贵
天恒学院里：2号楼为东西向，一采光会受到影响，二紧邻地铁13号线，很吵。
最后，如果大家对四个项目感兴趣，请加入我们已经建立的7000余人交流群，欢迎大家进群，请添加客服微信号：sfd532911340；我们将综合各方资料和观点，陆续推出此系列二、三、四...敬请关注。
标签：值不值得,永定
